Tips & Panduan Membeli Rumah 2nd Hand- Part 1

Assalamualaikum...

Sempena ku dan hubby ku sedang berusaha keras untuk membeli rumah pertama kami (apartment je pun)...aku nak coretkan sikit2 panduan ringkas utk sesape yang bercadang nak beli rumah. Rumah kami pun terawang-awang lagi...dah masuk bulan ke-2 , Sale n Purchase (SnP/SPA) Agreement pun tak sign lagi...ish-ish-ish...

Ok la...kat sini langkah-langkah awal yang perlu diambil bila dah ader keinginan nak beli rumah:

1. Cek dgn mane-mane bank (kalau boleh lebih dari 2 bank lebih baik), untuk gaji sebanyak tu dan komitmen (segala pinjaman dan kredit di dlm pay slip) sebanyak tu, berapa harga rumah yang layak untuk korang beli.

Slalunya bank akan minta slip gaji 3 bulan, 3 bulan statement akaun (bank yang dimasukkan gaji) dan penyata kwsp yang terkini (kalau perlu). Kalau nak buat pinjaman perumahan bersama suami/isteri, bawa dokumen kedua-duanya sekali. Pegawai akan buat kira-kira dan korang boleh la tau berapa nilai rumah yang layak untuk dibeli.

Sebabnya, kalau pegi main redah je cari rumah dulu, nanti bila dah byr booking, loan tak lepas lak..kan dah burn booking tu.

2. Tapi...boleh juga kalau nak buat kira-kira sendiri. Misalkata dah berkenan dgn rumah yang korang tengok dalam mudah.my ker iproperty ker, or dah survey dkt2 dgn rumah sewa ker, and dah tau nilai jualan rumah tu braper, oleh la kira sendiri komitmen korang. Contoh kat bawah ni berdasarkan rumah yang dijual berharga RM 185 000.

A) Pendapatan

Gaji kasar isteri : RM 1800 (Gaji kasar = sebelum ditolak epf, dll dlm pay slip)
Gaji kasar suami : RM 2200

B) Komitmen (Bayaran bulanan pinjaman dan lain-lain):

Kredit di dalam slip gaji : RM 250
Pinjaman peribadi suami : RM 420
Pinjaman peribadi isteri : RM310
Pinjaman Kereta : RM 650

Kad Kredit (2% daripada limit kredit - bergantung kepada bank)
= 2 x 4000 / 100 : RM 80

C) Jumlah bulanan rumah bakal dibeli

Contoh harga rumah RM 185000, bulanan RM 832, berdasarkan kalkulator pinjaman perumahan (Termasuk MRTA - 5% dari harga rumah)

JUMLAH KOMITMEN = [ (Total B + Total C) / Total A ] x 100
= ( 2542 / 4000 ) x 100
= 63.5 %

3. So, bila dah tau jumlah komitmen, boleh cek dengan bank-bank yang berpotensi bagi tawaran menarik. Apa yang perlu ditanya bila nak menghubungi pihak bank ? Sebab pembeli rumah pertama kebanyakan tak familiar dgn soalan-soalan ni. Soalan-soalan yang perlu ditanya :

a. Berapa interest yang ditawarkan untuk rumah berharga sekian-sekian oleh bank ini ?
Selalunya dia akan jawab BLR minus 1.8 (lain bank lain minus nya) .BLR ialah Base Landing Rate yang ditetapkan oleh Bank Negara. BLR sekarang ialah 6.3 %. Jadi interest yang ditawarkan oleh bank tersebut ialah : 6.3 - 1.8 = 4.5 %. Minus BLR ni sebenarnya still boleh negotiate, untuk sesetengah bank ler. Try le negotiate ye.

b. Berapa peratus komitmen yang diluluskan oleh bank ini ?
Setiap bank peratus komitmen nya berbeza. Di bawah ialah peratus komitmen yang ku pernah tanya :

RHB - 55 %
Ambank - 65 %
Maybank - 70 - 80 %
Standard Chatered - 70 - 80 %
BSN - 70 - 80 %
Hong Leong - 70 - 80 %
Bank Islam - 70 - 80 %
(Range ni adalah berdasarkan pertanyaan ku pada bulan Mac n April 2011. Mane la tau skarang ni ade promotion dari bank-bank ni and bank lain, korang call la ye)

Maknanya, komitmen korang hendaklah tidak lebih dari range yang diberikan diatas ye. Jadi kalau berdasarkan contoh di atas, komitmen ialah 63.5 %, jadi banyak bank yang available untuk peminjam ini.

c. Market value untuk rumah tersebut berape yer?
Kalau dah tau alamat rumah yang nak dibeli tu, tanyer market value untuk rumah tersebut. Kalau tak tau alamat, just beritahu kawasan rumah tersebut. Kalau market value untuk rumah tersebut di atas nilai jualan, baru la proceed nak beli. Tapi kalau market value di bawah nilai jualan, lupakanlah rumah tu. Mungkin nanti korang kene tambah duit untuk beli rumah tu. Bank mungkin akan luluskan kurang dari 90 % loan sahaja.

d. Berapa nilai MRTA (secara kasar) yang dikenakan untuk rumah berharga sekian-sekian ?
MRTA ialah insuran untuk suami dan isteri (jika buat pinjaman bersama) jika salah seorang mati atau cacat kekal. Jika ini berlaku, salah seorang hanya perlu membayar sebanyak mana peratus bayaran bulanan yang dah ditetapkan semasa sign offer letter nanti. Selalunya suami isteri akan buat MRTA 50 % - 50 %. Jadi jika si suami meninggal dunia, isteri hanya akan membayar separuh daripada bayaran bulanan rumah berkenaan. Jika buat pinjaman perseorangan, MRTA akan 100 % ke atas peminjam. Maka, jika peminjam meninggal dunia, waris tidak perlu membayar satu sen pun ke atas rumah tersebut. Penting kan MRTA ni. Nilai MRTA pun bergantung kepada bank, setiap bank lain pengiraan nya. Tanya ler ejen bank tersebut ye.

e. MRTA dan lawyer fees untuk loan bank dimasukkan dalam loan atau peminjam perlu membayar sendiri ?
Ini pun berbeza untuk setiap bank. Ade bank, kedua-dua nya pun kita yang perlu bayar sendiri. Ader bank yang masukkan skali MRTA dan lawyer fees dalam loan. Dan ader jugak bank yang free untuk lawyer fees. So pandai-pandai la memilih bank maner yang bagi tawaran menarik yang boleh meringankan beban korang.

f. Berapa tahun 'lock-in-period- yang ditawarkan untuk bank ini ?
Lock-in-period ialah tempoh tahun di mana korang tak boleh jual atau re-finance untuk rumah tersebut. Jika korang still refinance atau jual sebelum tamat tempoh lock-in-period tu, korang akan dikenakan penalti (duit lagi). Skarang ni dah banyak bank offer lock-in-period 3 tahun. Dan ader jugak yang still 5 tahun. Try negotiate dgn bank.

Soalan-soalan di atas ni yang penting untuk ditanye, selainnya terpulang pada korang nak tanyer lain-lain lagi. Contohnya, berapa lama boleh tau status loan (approve atau tak setelah submit dokumen), untuk bank ni, brapa lama proses loan dan lain-lain lagi.

3 langkah-langkah di atas ialah step awal sebelum submit dokumen ke bank. Selepas dah kenal pasti rumah, dah berkenan dgn rumah sekian-sekian, dah wat pemeriksaan awal komitmen, then proceed ke langkah seterusnya :