Hmm...yer ker rumah idaman...hmm sebenarnyer rumah tu dekat dgn tempat kerja husband ku...dan tak jauh jugak ler dgn tmpat keje ku...so banyak ler kemudahannyer...
Sehingga ke hari ni..dah masuk 4 bulan rumah yang kami sedang beli masih lagi dlm proses...proses yang kami dah lalui :
1. Agreement of Purchase - dah bayar booking 3% bertarikh 7 Mac 2011
2. Bank loan offer - dah dapat offer letter bertarikh 30 Mac 2011
3. Sales and Purchase Agreement - bertarikh 21 Jun 2011
- proses ni amik mase 3 bulan lebih disebabkan oleh rumah tu dah dapat "strata title", so banyak dokumen yang diperlukan untuk siapkan S n P ni. Kene tunggu surat daripada developer, tunggu surat ni dah amik maser 3-4 minggu. Tunggu dokumen2 lain daripada lawyer owner n dokumen daripada developer amik maser jugak. So...pada 20 Jun 2011 barulah kami boleh sign S n P ni.
Proses yang kami kene tunggu dan belum lalui :
1. Kene tunggu surat tukar hak milik daripada owner kepada kami drpd DBKL - amik maser 2 bulan
2. Dah dapat surat tukar hakmilik (geran), baru ler loan boleh diproses - amik maser 3 bulan or lebih maksimum 4 bulan
3. proses nak serahkan kunci sebelum dapat duduk rumah - amik mase sebulan
Kesimpulannya...lagi 6 bulan baru leh duduk rumah idaman kami...insyaAllah...
Banyak hikmahnyer walaupun kami lambat dapat rumah tu (apartment sebenonyer..hehe)
Antaranyer :
1. Kami tak perlu bersusah payah lagi lepas ni untuk tukar hakmilik lagi, lawyer skang dah uruskan sumenyer, so fee tambah skit jer. Kalau nak tukar lain kali, lawyer fee kene kire lain plak...Alhamdulillah Ya Allah...
2. Kedudukan kewangan mungkin akan bertambah baik skit menjelang tahun baru 2012 nnt...nak bayar bulanan rumah baru agak banyak jugak...insyaAllah..mudah-mudahan Allah murahkan rezki kami sekeluarga...
3. KWSP xleh kuarkan lagi, kene tunggu geran rumah baru leh apply - Alhamdulillah...sempat ler duit dlm KWSP tu bertambah dulu sebelum kuakan....
dan ader lagi hikmah-hikmah lain yang ku rse tak leh nak jelaskan...yang penting...setiap aper yang kita rancang, Allah yang akan aturkan dan tetapkan yang terbaik untuk kita. Ku n suami dah redha bile-bile dpt duk rumah tu pun xper...(walaupun sebelum ni, ku n suami mengomel itu ini disebabkan masalah-masalah berkaitan rumah ni) Alhamdulillah... Allah S.W.T. dah aturkan yang terbaik utk kami...
Monday, July 11, 2011
Thursday, June 9, 2011
Apa itu Deed of Assignment - Tips dan Panduan Membeli Rumah
Apa itu Deed of Assignment (DOA)?
DOA atau nama melayunyer Surat Ikatan Tugasan ialah dokumen perjanjian yang membuktikan pemindahan hak milik. DOA ni digunakan apabila hartanah masih lagi dibawah "Master Title" (geran induk).
Apa itu geran? Geran adalah satu sistem yang diadaptasi dari undang-undang Australia yang mana pasa setiap pemilikan hartanah itu disertakan sekali dokumen atau sijil hak milik yang kini dikenali sebagai “Geran”. Sama seperti surat hak milik kenderaan kereta kita, yang mana bank akan menyimpannya, sebagai pemilik anda boleh meminta salinan geran untuk simpanan dan rujukan peribadi.
Jika ada hartanah yang masih didalam pembinaan tetapi hartanah terbabit walaupun “pegangan bebas – freehold” pemaju tidak memberi apa-apa dokumen salinan peganggan seperti sijil hak milik atau geran? Senario ini adalah satu contoh yang mana pemaju sewaktu pembinaan tidak menghantar permohonan pada pejabat tanah negeri untuk memecahkan tanah-tanah tersebut kepada lot-lot individu.
Kadang-kadang kita terlepas pandang akan cara dan teknik baling batu sembunyi tangan dari pihak pemaju. Caranya dengan menawarkan harga yang rendah berbanding sesuatu kawasan itu, dan segalanya diberikan percuma. Anda hanya perlu membayar wang pendahuluan sebanyak RM500 dan tunggu selama 2 tahun anda boleh memiliki rumah. Ini bakal menarik ramai pembeli tetapi pembeli ini bakal berhadapan cara yang sama apabila mereka ingin menukar nama pemilik atau mungkin juga masalah suatu masa nanti, jadi berhati – hati.
Pemaju kebiasaanya akan memindah hak milik tanah itu kepada anda jika status tanah tersebut didalam geran individu, dan anda juga akan menandatangani satu surat memorandum pemindahan (MOT) tanah. Jika anda membeli hartanah tanpa menandatangani apa-apa memorandum pemindahan (MOT) ini boleh disimpulkan bahawa tanah belian itu masih didalam “geran induk” atau dikenali sebagai “master title”.
Disebabkan hartanah terbabit didalam bentuk “geran induk” pemaju akan membina perjanjian asing yang mana ia dipanggil Surat Ikatan Tugasan (Deed of Assignment atau DOA). Pada dasarnya ia bertujuan untuk membuktikan bahawa pihak pemaju sebagai pemilik tanah bersetuju dan berjanji untuk membenarkan anda sebagai pemilik sementara menggunakan hartanah ini tetapi tertakluk pada syarat dan terma yang terkandung didalam perjanjian DOA yang telah di setem. Walau pun anda yang membayar wang ansuran bulanan, rumah itu tetap bukan hak milik anda sehinggalah adanya sijil pegangan strata atau lebih dikenali sebagai “Strata Title”(untuk rumah bertingkat) atau Sijil pegangan individu “Individual Title” (untuk rumah bertanah) dikeluarkan.
Walau bagaimana pun Deed of assignment adalah satu pegangan hartanah yang juga penting jika anda memilikinya ia sepatutunya diletakkan ditempat yang selamat bersama-sama perjanjian jual beli. Cuma hartanah jenis pegangan induk ini kebiasaanya adalah hartanah bertingkat seperti pangsapuri (apartment), kondominium (Condominium) dan kedai pejabat (Shop office) yang bertingkat dan mempunyai lot atau unit yang belainan pemilik. Sebagai pemilik baru (sementara) anda tidak boleh memindah, mencagar atau menjual hartanah ini melainkan ia mendapat kebenaran dari pihak pemaju.
**Artikel dipetik daripada drumah.com
Baru ni rumah yang bakal ku beli dah dapat strata title, so kene tunggu S n P baru. Menurut lawyer ku yang ku respect, bila rumah dah ader Strata Title, tak perlu buat DOA lagi. Kalau lawyer owner nak jugak buat DOA, kene discuss balik n memang tak perlu buat DOA langsung sbb akan mendatangkan masalah dalam penukaran hak milik nanti. Jadi, nasihat ku ialah, lebih baik ambil lawyer korang sendiri, jangan sesekali guna lawyer owner, sbb lawyer kita akan fight for your right and lawyer owner akan buat apa yang memudahkan dia dan owner sahaja.
One more, DOA ni selalunya di sign bersama-sama dengan Sales n Purchase Agreement ( S n P).
DOA atau nama melayunyer Surat Ikatan Tugasan ialah dokumen perjanjian yang membuktikan pemindahan hak milik. DOA ni digunakan apabila hartanah masih lagi dibawah "Master Title" (geran induk).
Apa itu geran? Geran adalah satu sistem yang diadaptasi dari undang-undang Australia yang mana pasa setiap pemilikan hartanah itu disertakan sekali dokumen atau sijil hak milik yang kini dikenali sebagai “Geran”. Sama seperti surat hak milik kenderaan kereta kita, yang mana bank akan menyimpannya, sebagai pemilik anda boleh meminta salinan geran untuk simpanan dan rujukan peribadi.
Jika ada hartanah yang masih didalam pembinaan tetapi hartanah terbabit walaupun “pegangan bebas – freehold” pemaju tidak memberi apa-apa dokumen salinan peganggan seperti sijil hak milik atau geran? Senario ini adalah satu contoh yang mana pemaju sewaktu pembinaan tidak menghantar permohonan pada pejabat tanah negeri untuk memecahkan tanah-tanah tersebut kepada lot-lot individu.
Kadang-kadang kita terlepas pandang akan cara dan teknik baling batu sembunyi tangan dari pihak pemaju. Caranya dengan menawarkan harga yang rendah berbanding sesuatu kawasan itu, dan segalanya diberikan percuma. Anda hanya perlu membayar wang pendahuluan sebanyak RM500 dan tunggu selama 2 tahun anda boleh memiliki rumah. Ini bakal menarik ramai pembeli tetapi pembeli ini bakal berhadapan cara yang sama apabila mereka ingin menukar nama pemilik atau mungkin juga masalah suatu masa nanti, jadi berhati – hati.
Pemaju kebiasaanya akan memindah hak milik tanah itu kepada anda jika status tanah tersebut didalam geran individu, dan anda juga akan menandatangani satu surat memorandum pemindahan (MOT) tanah. Jika anda membeli hartanah tanpa menandatangani apa-apa memorandum pemindahan (MOT) ini boleh disimpulkan bahawa tanah belian itu masih didalam “geran induk” atau dikenali sebagai “master title”.
Disebabkan hartanah terbabit didalam bentuk “geran induk” pemaju akan membina perjanjian asing yang mana ia dipanggil Surat Ikatan Tugasan (Deed of Assignment atau DOA). Pada dasarnya ia bertujuan untuk membuktikan bahawa pihak pemaju sebagai pemilik tanah bersetuju dan berjanji untuk membenarkan anda sebagai pemilik sementara menggunakan hartanah ini tetapi tertakluk pada syarat dan terma yang terkandung didalam perjanjian DOA yang telah di setem. Walau pun anda yang membayar wang ansuran bulanan, rumah itu tetap bukan hak milik anda sehinggalah adanya sijil pegangan strata atau lebih dikenali sebagai “Strata Title”(untuk rumah bertingkat) atau Sijil pegangan individu “Individual Title” (untuk rumah bertanah) dikeluarkan.
Walau bagaimana pun Deed of assignment adalah satu pegangan hartanah yang juga penting jika anda memilikinya ia sepatutunya diletakkan ditempat yang selamat bersama-sama perjanjian jual beli. Cuma hartanah jenis pegangan induk ini kebiasaanya adalah hartanah bertingkat seperti pangsapuri (apartment), kondominium (Condominium) dan kedai pejabat (Shop office) yang bertingkat dan mempunyai lot atau unit yang belainan pemilik. Sebagai pemilik baru (sementara) anda tidak boleh memindah, mencagar atau menjual hartanah ini melainkan ia mendapat kebenaran dari pihak pemaju.
**Artikel dipetik daripada drumah.com
Baru ni rumah yang bakal ku beli dah dapat strata title, so kene tunggu S n P baru. Menurut lawyer ku yang ku respect, bila rumah dah ader Strata Title, tak perlu buat DOA lagi. Kalau lawyer owner nak jugak buat DOA, kene discuss balik n memang tak perlu buat DOA langsung sbb akan mendatangkan masalah dalam penukaran hak milik nanti. Jadi, nasihat ku ialah, lebih baik ambil lawyer korang sendiri, jangan sesekali guna lawyer owner, sbb lawyer kita akan fight for your right and lawyer owner akan buat apa yang memudahkan dia dan owner sahaja.
One more, DOA ni selalunya di sign bersama-sama dengan Sales n Purchase Agreement ( S n P).
Wednesday, May 11, 2011
Dah Pandai Mengira...!!! Kagumnya Ibu...
Hati ibu maner yang tak seronok biler tengok dan merasai sendiri perubahan dan pembesaran anak kecilnya. Sebelum ni tak giat menulis kat blog ni..so banyak pengalaman yang dah terlepas. Tapi kali ni ku betul2 rase seronok bila Aisyah dah pandai mengira pada umur 1 tahun 7 bulan ni.
Semalam mase dalam kereta, aku saje2 mengira 1, 2, 3.. dengan Aisyah. Mula-mula dia main-main jer. Selepas 2, 3 kali aku ulang, Aisyah mengikut turutan nombor 1, 2, 3. Aku sebut 1, Aisyah sebut 2, aku sebut 3, Aisyah sebut 4, aku sebut 5, Aisyah sebut 6 dan seterusnya sampai Aisyah sebut 10. Ya Allah...gembiranya hati aku. Alhamdulillah, maknanye selama ni aku sebut je, dia ingat rupenyer. Memang ajaib ciptaan Allah S.W.T.
Aisyah....ibu sayang sangat anak ibu ni.
Semalam mase dalam kereta, aku saje2 mengira 1, 2, 3.. dengan Aisyah. Mula-mula dia main-main jer. Selepas 2, 3 kali aku ulang, Aisyah mengikut turutan nombor 1, 2, 3. Aku sebut 1, Aisyah sebut 2, aku sebut 3, Aisyah sebut 4, aku sebut 5, Aisyah sebut 6 dan seterusnya sampai Aisyah sebut 10. Ya Allah...gembiranya hati aku. Alhamdulillah, maknanye selama ni aku sebut je, dia ingat rupenyer. Memang ajaib ciptaan Allah S.W.T.
Aisyah....ibu sayang sangat anak ibu ni.
Tips & Panduan Membeli Rumah 2nd Hand
Kali ni nak citer tentang lawyer fees untuk S n P. Selalunya fees untuk lawyer dianggarkan sebanyak 2 % daripada harga rumah. Bagi contoh rumah RM 185,000, anggaran fees ialah RM 3,700. Maybe plus minus 2 ke 3 ratus. Begantung kepada lawyer korang. Kalau boleh maser diorang bagi quotation tu, tengok ler betul2 aper bayaran-bayaran yang di list kan.
Salah satu yang utama ialah duti setem untuk penukaran hak milik (MOT; Memorandum of Transfer) . Untuk pembelian rumah pertama, korang layak menerima 50% diskaun untuk duti setem ni. Kalau tak guna 50 % ni untuk rumah pertama, boleh guna untuk 2nd time beli rumah. So hanya dapat sekali jer diskaun untuk duti setem. Cara pengiraan duti setem ialah:
RM 100,000 pertama - 1 %
RM 101,000 - 500,000 - 2 %
RM 501,000 selebihnya - 3 %
Contoh untuk rumah berharga RM 185,000 ialah:
RM 100,000 pertama - 1 % = RM 1,000
RM 85,000 - 2 % = RM 1,700
Jumlah = RM 2,700
So, lepas diskaun, duti setem ialah RM 1,350.
Maser lawyer bagi quotation tu, minta ler diskaun untuk fees S n P ni, insyaAllah diorang akan bagi. Bolehlah ringankan beban kewangan korang.
Fees untuk lawyer bank pun lebih kurang 2 % daripada harga rumah. So untuk lawyer fees jer dah dekat 7 k untuk beli rumah ni. Jadi banyakkan la menyimpan untuk beli rumah yer. Ader jugak bank wat promotion free untuk lawyer fees. Fees ni untuk urusan loan, so bank yang akan bayar kepada lawyer kiter.
Ader jugak bank yang tak masukkan MRTA dalam jumlah loan kiter. So, kene ler bayar MRTA cash jugak. MRTA pun lebih kurang 2 % daripada harga rumah. Bergantung pada bank jugak. Ader yang rendah, ader yang tinggi. So, buatlah pilihan yang sebaiknya.
Salah satu yang utama ialah duti setem untuk penukaran hak milik (MOT; Memorandum of Transfer) . Untuk pembelian rumah pertama, korang layak menerima 50% diskaun untuk duti setem ni. Kalau tak guna 50 % ni untuk rumah pertama, boleh guna untuk 2nd time beli rumah. So hanya dapat sekali jer diskaun untuk duti setem. Cara pengiraan duti setem ialah:
RM 100,000 pertama - 1 %
RM 101,000 - 500,000 - 2 %
RM 501,000 selebihnya - 3 %
Contoh untuk rumah berharga RM 185,000 ialah:
RM 100,000 pertama - 1 % = RM 1,000
RM 85,000 - 2 % = RM 1,700
Jumlah = RM 2,700
So, lepas diskaun, duti setem ialah RM 1,350.
Maser lawyer bagi quotation tu, minta ler diskaun untuk fees S n P ni, insyaAllah diorang akan bagi. Bolehlah ringankan beban kewangan korang.
Fees untuk lawyer bank pun lebih kurang 2 % daripada harga rumah. So untuk lawyer fees jer dah dekat 7 k untuk beli rumah ni. Jadi banyakkan la menyimpan untuk beli rumah yer. Ader jugak bank wat promotion free untuk lawyer fees. Fees ni untuk urusan loan, so bank yang akan bayar kepada lawyer kiter.
Ader jugak bank yang tak masukkan MRTA dalam jumlah loan kiter. So, kene ler bayar MRTA cash jugak. MRTA pun lebih kurang 2 % daripada harga rumah. Bergantung pada bank jugak. Ader yang rendah, ader yang tinggi. So, buatlah pilihan yang sebaiknya.
Monday, May 9, 2011
Tips & Panduan Membeli Rumah 2nd Hand - Part 2
Kiter proceed ke langkah seterusnya. Lepas dah tau had limit korang n dah tau rumah maner yg nak beli, then :
4. Buat appointment dgn tuan rumah or ejen utk tengok rumah tu. Then korang negotiate ler sebaik mungkin utk dapatkan the best price for the best home. Make sure rumah tu bawah market value or hampir2 yer. Kalau dua-dua pihak dah setuju dgn price n condition2 tu, bolehlah anda membayar 3% booking daripada harga rumah tu. Macam contoh kat atas td, harga rumah RM 185 000, so booking yang kene bayar ialah RM 5550.
Peringatan utk semua, kalau boleh jangan la bagi cash. Buat la bank draf or cek. So maser ejen or tuan rumah minta booking, bagi ler dalam RM100 or RM 200 dulu. So esok lusa baru ler bagi balance tu. Booking sikit tu utk make sure diorang tak bagi org lain tengok dah rumah tu. Mase bagi duit booking tu, ejen akan bagi surat Agreement to Purchase dan resit bayaran. Dalam surat ni ade dinyatakan harga rumah, alamat rumah, syarat-syarat tambahan, nama pembeli, nama penjual dan nama ejen. Pastikan semua maklumat benar baru sign. Agreement to Purchase n resit ni penting sangat, so simpan baik-baik untuk rujukan akan datang.
5. Selepas dah bayar booking 3% kepada ejen atau tuan rumah, minta pada tuan rumah salinan Sale n Purchase Agreement ( S n P) untuk rumah tu. Ini pun sangat penting untuk submit dokumen ke bank. Selalunya tuan rumah akan bagi untuk mempercepatkan urusan jual beli rumahnya.
Peringatan - Selepas Agreement to Purchase dah di sign, korang ade mase 15 hari bekerja sahaja untuk menyediakan S n P baru. Jika tidak, mungkin akan dikenakan tindakan, jika tiada sebab munasabah (bergantung pada budi bicara owner).
6. Skarang bolehlah cari lawyer untuk uruskan Sale n Purchase Agreement yang baru. Mase nak cari lawyer ni, tanyer la panel bank yang berdaftar dengan syarikat guaman lawyer tu. Ini akan memudahkan proses loan korang nanti.
Bila dah tetapkan lawyer untuk S n P baru, lawyer akan minta salinan dokumen2:
a) Salinan kad pengenalan
b) Alamat rumah yang ingin dibeli
c) Salinan Agreement ro purchase
d) Salinan resit booking
e) Nama owner or ejen yang menguruskan perjanjian booking
f) Nama, alamat, no tepon lawyer kepada owner (Selalunya owner akan ada lawyer sendiri, tapi try negotiate if owner nak guna lawyer yang sama dengan lawyer korang, kalau owner guna lawyer yang sama, lebih mudah dan cepat urusan)
7. Sambil lawyer buat S n P baru, korang juga kene submit dokumen ke bank-bank panel or bukan panel untuk dapatkan kelulusan loan perumahan tersebut. Lagi cepat lagi baik utk dapatkan offer dari bank untuk pinjaman perumahan tu. Lebih baik hantar ke beberapa buah bank, JANGAN satu bank jer. Salinan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk submit ke bank ialah (kalau pinjaman bersama, submit utk kedua-dua suami dan isteri) :
a) Salinan kad pengenalan
b) Salinan slip gaji 3 bulan terkini
c) Salinan penyata bank gaji masuk
d) Salinan penyata KWSP untuk tahun terkini
e) Salinan EA form / Cukai Pendapatan
f) Salinan S n P lama untuk rumah yang ingin dibeli
g) Salinan Agreement to Purchase n resit booking
h) Salinan offer letter untuk pinjaman-pinjaman lain (cth : kereta, personal loan- bank nak make sure bulanan untuk pinjaman tu benar)
i) Surat pengesahan majikan (surat yang menyatakan majikan, jawatan, taraf kerja, gaji dan lain-lain)
j) Jika korang ader buat full settlement untuk maner2 pinjaman dalam tahun tersebut, dapatkan surat Full Settlement daripada organisasi tu. Submitkan sekali ke bank.
k) Borang permohonan pinjaman perumahan (akan dibeikan oleh pihak bank) dan di sign.
Selainnya bergantung pada pihak bank kalau ade dokumen tambahan yang diperlukan. Selalunya, bank akan nilaikan (market value) dahulu rumah tersebut. Jika rumah tu di bawah market value, bank takder masalah nak proses permohonan korang. Tapi kalau rumah tu di atas market value...masalah menanti. Itu sebab korang kena cek awal2 dgn bank market value rumah tu sebelum bayar booking lagi. So takder la burn booking tu nanti. Lain bank, lain market value walaupun untuk rumah yang sama.
8. Follow up - Follow up dengan lawyer. Kene selalu follow up dengan lawyer sebab nak make sure siap S n P dalam masa 15 hari bekerja. Selalunya owner juga perlu serahkan dokumen2 nya kepada lawyer owner tu sendiri n bile dah lengkap, lawyer korang kene compilekan semua n masukkan dlm S n P agreement yang baru nnt. So kalau owner yang lambat, yang menimbulkan masalah, yang menyebabkan S n P baru siap lambat, korang takder masalah dah.
- Follow up dengan bank, kalau boleh kerap la yer, untuk dapat tau status permohonan loan, nak tau berapa bank boleh offer untuk pinjaman perumahan korang tu. Kadang-kadang pihak bank ni kalau tak follow up, lambat ler diorang nak call kiter. Kalau boleh, kene tau cepat status loan, mudah skit keje kan.
9. Bila bank dah luluskan loan, mungkin korang kene pilih yang maner satu offer yang terbaik. Setiap bank akan suruh korang sign dulu offer letter, tapi JANGAN... Buatlah keputusan yang terbaik untuk pilih bank maner yang korang nak buat loan. Selalunya, bila offer letter dah keluar, bank akan bagi tempoh tertentu untuk korang sign offer letter tu. Kalau melepasi tarikh tu, offer letter akan terbatal.
Upss..tambahan...contoh bank yang bagi offer terbaik :
a) interest rendah
b) lock in period 3 tahun or less (rsenye xde yang less dah)
c) Lawyer fees free (utk bank)
d) MRTA xmahal sangat
So pertimbangkanlah yang sebaiknya....
So, skarang kene tunggu S n P siap dulu yer, baru boleh pergi langkah seterusnya. Tunggu...
4. Buat appointment dgn tuan rumah or ejen utk tengok rumah tu. Then korang negotiate ler sebaik mungkin utk dapatkan the best price for the best home. Make sure rumah tu bawah market value or hampir2 yer. Kalau dua-dua pihak dah setuju dgn price n condition2 tu, bolehlah anda membayar 3% booking daripada harga rumah tu. Macam contoh kat atas td, harga rumah RM 185 000, so booking yang kene bayar ialah RM 5550.
Peringatan utk semua, kalau boleh jangan la bagi cash. Buat la bank draf or cek. So maser ejen or tuan rumah minta booking, bagi ler dalam RM100 or RM 200 dulu. So esok lusa baru ler bagi balance tu. Booking sikit tu utk make sure diorang tak bagi org lain tengok dah rumah tu. Mase bagi duit booking tu, ejen akan bagi surat Agreement to Purchase dan resit bayaran. Dalam surat ni ade dinyatakan harga rumah, alamat rumah, syarat-syarat tambahan, nama pembeli, nama penjual dan nama ejen. Pastikan semua maklumat benar baru sign. Agreement to Purchase n resit ni penting sangat, so simpan baik-baik untuk rujukan akan datang.
5. Selepas dah bayar booking 3% kepada ejen atau tuan rumah, minta pada tuan rumah salinan Sale n Purchase Agreement ( S n P) untuk rumah tu. Ini pun sangat penting untuk submit dokumen ke bank. Selalunya tuan rumah akan bagi untuk mempercepatkan urusan jual beli rumahnya.
Peringatan - Selepas Agreement to Purchase dah di sign, korang ade mase 15 hari bekerja sahaja untuk menyediakan S n P baru. Jika tidak, mungkin akan dikenakan tindakan, jika tiada sebab munasabah (bergantung pada budi bicara owner).
6. Skarang bolehlah cari lawyer untuk uruskan Sale n Purchase Agreement yang baru. Mase nak cari lawyer ni, tanyer la panel bank yang berdaftar dengan syarikat guaman lawyer tu. Ini akan memudahkan proses loan korang nanti.
Bila dah tetapkan lawyer untuk S n P baru, lawyer akan minta salinan dokumen2:
a) Salinan kad pengenalan
b) Alamat rumah yang ingin dibeli
c) Salinan Agreement ro purchase
d) Salinan resit booking
e) Nama owner or ejen yang menguruskan perjanjian booking
f) Nama, alamat, no tepon lawyer kepada owner (Selalunya owner akan ada lawyer sendiri, tapi try negotiate if owner nak guna lawyer yang sama dengan lawyer korang, kalau owner guna lawyer yang sama, lebih mudah dan cepat urusan)
7. Sambil lawyer buat S n P baru, korang juga kene submit dokumen ke bank-bank panel or bukan panel untuk dapatkan kelulusan loan perumahan tersebut. Lagi cepat lagi baik utk dapatkan offer dari bank untuk pinjaman perumahan tu. Lebih baik hantar ke beberapa buah bank, JANGAN satu bank jer. Salinan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk submit ke bank ialah (kalau pinjaman bersama, submit utk kedua-dua suami dan isteri) :
a) Salinan kad pengenalan
b) Salinan slip gaji 3 bulan terkini
c) Salinan penyata bank gaji masuk
d) Salinan penyata KWSP untuk tahun terkini
e) Salinan EA form / Cukai Pendapatan
f) Salinan S n P lama untuk rumah yang ingin dibeli
g) Salinan Agreement to Purchase n resit booking
h) Salinan offer letter untuk pinjaman-pinjaman lain (cth : kereta, personal loan- bank nak make sure bulanan untuk pinjaman tu benar)
i) Surat pengesahan majikan (surat yang menyatakan majikan, jawatan, taraf kerja, gaji dan lain-lain)
j) Jika korang ader buat full settlement untuk maner2 pinjaman dalam tahun tersebut, dapatkan surat Full Settlement daripada organisasi tu. Submitkan sekali ke bank.
k) Borang permohonan pinjaman perumahan (akan dibeikan oleh pihak bank) dan di sign.
Selainnya bergantung pada pihak bank kalau ade dokumen tambahan yang diperlukan. Selalunya, bank akan nilaikan (market value) dahulu rumah tersebut. Jika rumah tu di bawah market value, bank takder masalah nak proses permohonan korang. Tapi kalau rumah tu di atas market value...masalah menanti. Itu sebab korang kena cek awal2 dgn bank market value rumah tu sebelum bayar booking lagi. So takder la burn booking tu nanti. Lain bank, lain market value walaupun untuk rumah yang sama.
8. Follow up - Follow up dengan lawyer. Kene selalu follow up dengan lawyer sebab nak make sure siap S n P dalam masa 15 hari bekerja. Selalunya owner juga perlu serahkan dokumen2 nya kepada lawyer owner tu sendiri n bile dah lengkap, lawyer korang kene compilekan semua n masukkan dlm S n P agreement yang baru nnt. So kalau owner yang lambat, yang menimbulkan masalah, yang menyebabkan S n P baru siap lambat, korang takder masalah dah.
- Follow up dengan bank, kalau boleh kerap la yer, untuk dapat tau status permohonan loan, nak tau berapa bank boleh offer untuk pinjaman perumahan korang tu. Kadang-kadang pihak bank ni kalau tak follow up, lambat ler diorang nak call kiter. Kalau boleh, kene tau cepat status loan, mudah skit keje kan.
9. Bila bank dah luluskan loan, mungkin korang kene pilih yang maner satu offer yang terbaik. Setiap bank akan suruh korang sign dulu offer letter, tapi JANGAN... Buatlah keputusan yang terbaik untuk pilih bank maner yang korang nak buat loan. Selalunya, bila offer letter dah keluar, bank akan bagi tempoh tertentu untuk korang sign offer letter tu. Kalau melepasi tarikh tu, offer letter akan terbatal.
Upss..tambahan...contoh bank yang bagi offer terbaik :
a) interest rendah
b) lock in period 3 tahun or less (rsenye xde yang less dah)
c) Lawyer fees free (utk bank)
d) MRTA xmahal sangat
So pertimbangkanlah yang sebaiknya....
So, skarang kene tunggu S n P siap dulu yer, baru boleh pergi langkah seterusnya. Tunggu...
Friday, May 6, 2011
Tips & Panduan Membeli Rumah 2nd Hand- Part 1
Assalamualaikum...
Sempena ku dan hubby ku sedang berusaha keras untuk membeli rumah pertama kami (apartment je pun)...aku nak coretkan sikit2 panduan ringkas utk sesape yang bercadang nak beli rumah. Rumah kami pun terawang-awang lagi...dah masuk bulan ke-2 , Sale n Purchase (SnP/SPA) Agreement pun tak sign lagi...ish-ish-ish...
Ok la...kat sini langkah-langkah awal yang perlu diambil bila dah ader keinginan nak beli rumah:
1. Cek dgn mane-mane bank (kalau boleh lebih dari 2 bank lebih baik), untuk gaji sebanyak tu dan komitmen (segala pinjaman dan kredit di dlm pay slip) sebanyak tu, berapa harga rumah yang layak untuk korang beli.
Slalunya bank akan minta slip gaji 3 bulan, 3 bulan statement akaun (bank yang dimasukkan gaji) dan penyata kwsp yang terkini (kalau perlu). Kalau nak buat pinjaman perumahan bersama suami/isteri, bawa dokumen kedua-duanya sekali. Pegawai akan buat kira-kira dan korang boleh la tau berapa nilai rumah yang layak untuk dibeli.
Sebabnya, kalau pegi main redah je cari rumah dulu, nanti bila dah byr booking, loan tak lepas lak..kan dah burn booking tu.
2. Tapi...boleh juga kalau nak buat kira-kira sendiri. Misalkata dah berkenan dgn rumah yang korang tengok dalam mudah.my ker iproperty ker, or dah survey dkt2 dgn rumah sewa ker, and dah tau nilai jualan rumah tu braper, oleh la kira sendiri komitmen korang. Contoh kat bawah ni berdasarkan rumah yang dijual berharga RM 185 000.
A) Pendapatan
Gaji kasar isteri : RM 1800 (Gaji kasar = sebelum ditolak epf, dll dlm pay slip)
Gaji kasar suami : RM 2200
B) Komitmen (Bayaran bulanan pinjaman dan lain-lain):
Kredit di dalam slip gaji : RM 250
Pinjaman peribadi suami : RM 420
Pinjaman peribadi isteri : RM310
Pinjaman Kereta : RM 650
Kad Kredit (2% daripada limit kredit - bergantung kepada bank)
= 2 x 4000 / 100 : RM 80
C) Jumlah bulanan rumah bakal dibeli
Contoh harga rumah RM 185000, bulanan RM 832, berdasarkan kalkulator pinjaman perumahan (Termasuk MRTA - 5% dari harga rumah)
JUMLAH KOMITMEN = [ (Total B + Total C) / Total A ] x 100
= ( 2542 / 4000 ) x 100
= 63.5 %
3. So, bila dah tau jumlah komitmen, boleh cek dengan bank-bank yang berpotensi bagi tawaran menarik. Apa yang perlu ditanya bila nak menghubungi pihak bank ? Sebab pembeli rumah pertama kebanyakan tak familiar dgn soalan-soalan ni. Soalan-soalan yang perlu ditanya :
a. Berapa interest yang ditawarkan untuk rumah berharga sekian-sekian oleh bank ini ?
Selalunya dia akan jawab BLR minus 1.8 (lain bank lain minus nya) .BLR ialah Base Landing Rate yang ditetapkan oleh Bank Negara. BLR sekarang ialah 6.3 %. Jadi interest yang ditawarkan oleh bank tersebut ialah : 6.3 - 1.8 = 4.5 %. Minus BLR ni sebenarnya still boleh negotiate, untuk sesetengah bank ler. Try le negotiate ye.
b. Berapa peratus komitmen yang diluluskan oleh bank ini ?
Setiap bank peratus komitmen nya berbeza. Di bawah ialah peratus komitmen yang ku pernah tanya :
RHB - 55 %
Ambank - 65 %
Maybank - 70 - 80 %
Standard Chatered - 70 - 80 %
BSN - 70 - 80 %
Hong Leong - 70 - 80 %
Bank Islam - 70 - 80 %
(Range ni adalah berdasarkan pertanyaan ku pada bulan Mac n April 2011. Mane la tau skarang ni ade promotion dari bank-bank ni and bank lain, korang call la ye)
Maknanya, komitmen korang hendaklah tidak lebih dari range yang diberikan diatas ye. Jadi kalau berdasarkan contoh di atas, komitmen ialah 63.5 %, jadi banyak bank yang available untuk peminjam ini.
c. Market value untuk rumah tersebut berape yer?
Kalau dah tau alamat rumah yang nak dibeli tu, tanyer market value untuk rumah tersebut. Kalau tak tau alamat, just beritahu kawasan rumah tersebut. Kalau market value untuk rumah tersebut di atas nilai jualan, baru la proceed nak beli. Tapi kalau market value di bawah nilai jualan, lupakanlah rumah tu. Mungkin nanti korang kene tambah duit untuk beli rumah tu. Bank mungkin akan luluskan kurang dari 90 % loan sahaja.
d. Berapa nilai MRTA (secara kasar) yang dikenakan untuk rumah berharga sekian-sekian ?
MRTA ialah insuran untuk suami dan isteri (jika buat pinjaman bersama) jika salah seorang mati atau cacat kekal. Jika ini berlaku, salah seorang hanya perlu membayar sebanyak mana peratus bayaran bulanan yang dah ditetapkan semasa sign offer letter nanti. Selalunya suami isteri akan buat MRTA 50 % - 50 %. Jadi jika si suami meninggal dunia, isteri hanya akan membayar separuh daripada bayaran bulanan rumah berkenaan. Jika buat pinjaman perseorangan, MRTA akan 100 % ke atas peminjam. Maka, jika peminjam meninggal dunia, waris tidak perlu membayar satu sen pun ke atas rumah tersebut. Penting kan MRTA ni. Nilai MRTA pun bergantung kepada bank, setiap bank lain pengiraan nya. Tanya ler ejen bank tersebut ye.
e. MRTA dan lawyer fees untuk loan bank dimasukkan dalam loan atau peminjam perlu membayar sendiri ?
Ini pun berbeza untuk setiap bank. Ade bank, kedua-dua nya pun kita yang perlu bayar sendiri. Ader bank yang masukkan skali MRTA dan lawyer fees dalam loan. Dan ader jugak bank yang free untuk lawyer fees. So pandai-pandai la memilih bank maner yang bagi tawaran menarik yang boleh meringankan beban korang.
f. Berapa tahun 'lock-in-period- yang ditawarkan untuk bank ini ?
Lock-in-period ialah tempoh tahun di mana korang tak boleh jual atau re-finance untuk rumah tersebut. Jika korang still refinance atau jual sebelum tamat tempoh lock-in-period tu, korang akan dikenakan penalti (duit lagi). Skarang ni dah banyak bank offer lock-in-period 3 tahun. Dan ader jugak yang still 5 tahun. Try negotiate dgn bank.
Soalan-soalan di atas ni yang penting untuk ditanye, selainnya terpulang pada korang nak tanyer lain-lain lagi. Contohnya, berapa lama boleh tau status loan (approve atau tak setelah submit dokumen), untuk bank ni, brapa lama proses loan dan lain-lain lagi.
3 langkah-langkah di atas ialah step awal sebelum submit dokumen ke bank. Selepas dah kenal pasti rumah, dah berkenan dgn rumah sekian-sekian, dah wat pemeriksaan awal komitmen, then proceed ke langkah seterusnya :
Sempena ku dan hubby ku sedang berusaha keras untuk membeli rumah pertama kami (apartment je pun)...aku nak coretkan sikit2 panduan ringkas utk sesape yang bercadang nak beli rumah. Rumah kami pun terawang-awang lagi...dah masuk bulan ke-2 , Sale n Purchase (SnP/SPA) Agreement pun tak sign lagi...ish-ish-ish...
Ok la...kat sini langkah-langkah awal yang perlu diambil bila dah ader keinginan nak beli rumah:
1. Cek dgn mane-mane bank (kalau boleh lebih dari 2 bank lebih baik), untuk gaji sebanyak tu dan komitmen (segala pinjaman dan kredit di dlm pay slip) sebanyak tu, berapa harga rumah yang layak untuk korang beli.
Slalunya bank akan minta slip gaji 3 bulan, 3 bulan statement akaun (bank yang dimasukkan gaji) dan penyata kwsp yang terkini (kalau perlu). Kalau nak buat pinjaman perumahan bersama suami/isteri, bawa dokumen kedua-duanya sekali. Pegawai akan buat kira-kira dan korang boleh la tau berapa nilai rumah yang layak untuk dibeli.
Sebabnya, kalau pegi main redah je cari rumah dulu, nanti bila dah byr booking, loan tak lepas lak..kan dah burn booking tu.
2. Tapi...boleh juga kalau nak buat kira-kira sendiri. Misalkata dah berkenan dgn rumah yang korang tengok dalam mudah.my ker iproperty ker, or dah survey dkt2 dgn rumah sewa ker, and dah tau nilai jualan rumah tu braper, oleh la kira sendiri komitmen korang. Contoh kat bawah ni berdasarkan rumah yang dijual berharga RM 185 000.
A) Pendapatan
Gaji kasar isteri : RM 1800 (Gaji kasar = sebelum ditolak epf, dll dlm pay slip)
Gaji kasar suami : RM 2200
B) Komitmen (Bayaran bulanan pinjaman dan lain-lain):
Kredit di dalam slip gaji : RM 250
Pinjaman peribadi suami : RM 420
Pinjaman peribadi isteri : RM310
Pinjaman Kereta : RM 650
Kad Kredit (2% daripada limit kredit - bergantung kepada bank)
= 2 x 4000 / 100 : RM 80
C) Jumlah bulanan rumah bakal dibeli
Contoh harga rumah RM 185000, bulanan RM 832, berdasarkan kalkulator pinjaman perumahan (Termasuk MRTA - 5% dari harga rumah)
JUMLAH KOMITMEN = [ (Total B + Total C) / Total A ] x 100
= ( 2542 / 4000 ) x 100
= 63.5 %
3. So, bila dah tau jumlah komitmen, boleh cek dengan bank-bank yang berpotensi bagi tawaran menarik. Apa yang perlu ditanya bila nak menghubungi pihak bank ? Sebab pembeli rumah pertama kebanyakan tak familiar dgn soalan-soalan ni. Soalan-soalan yang perlu ditanya :
a. Berapa interest yang ditawarkan untuk rumah berharga sekian-sekian oleh bank ini ?
Selalunya dia akan jawab BLR minus 1.8 (lain bank lain minus nya) .BLR ialah Base Landing Rate yang ditetapkan oleh Bank Negara. BLR sekarang ialah 6.3 %. Jadi interest yang ditawarkan oleh bank tersebut ialah : 6.3 - 1.8 = 4.5 %. Minus BLR ni sebenarnya still boleh negotiate, untuk sesetengah bank ler. Try le negotiate ye.
b. Berapa peratus komitmen yang diluluskan oleh bank ini ?
Setiap bank peratus komitmen nya berbeza. Di bawah ialah peratus komitmen yang ku pernah tanya :
RHB - 55 %
Ambank - 65 %
Maybank - 70 - 80 %
Standard Chatered - 70 - 80 %
BSN - 70 - 80 %
Hong Leong - 70 - 80 %
Bank Islam - 70 - 80 %
(Range ni adalah berdasarkan pertanyaan ku pada bulan Mac n April 2011. Mane la tau skarang ni ade promotion dari bank-bank ni and bank lain, korang call la ye)
Maknanya, komitmen korang hendaklah tidak lebih dari range yang diberikan diatas ye. Jadi kalau berdasarkan contoh di atas, komitmen ialah 63.5 %, jadi banyak bank yang available untuk peminjam ini.
c. Market value untuk rumah tersebut berape yer?
Kalau dah tau alamat rumah yang nak dibeli tu, tanyer market value untuk rumah tersebut. Kalau tak tau alamat, just beritahu kawasan rumah tersebut. Kalau market value untuk rumah tersebut di atas nilai jualan, baru la proceed nak beli. Tapi kalau market value di bawah nilai jualan, lupakanlah rumah tu. Mungkin nanti korang kene tambah duit untuk beli rumah tu. Bank mungkin akan luluskan kurang dari 90 % loan sahaja.
d. Berapa nilai MRTA (secara kasar) yang dikenakan untuk rumah berharga sekian-sekian ?
MRTA ialah insuran untuk suami dan isteri (jika buat pinjaman bersama) jika salah seorang mati atau cacat kekal. Jika ini berlaku, salah seorang hanya perlu membayar sebanyak mana peratus bayaran bulanan yang dah ditetapkan semasa sign offer letter nanti. Selalunya suami isteri akan buat MRTA 50 % - 50 %. Jadi jika si suami meninggal dunia, isteri hanya akan membayar separuh daripada bayaran bulanan rumah berkenaan. Jika buat pinjaman perseorangan, MRTA akan 100 % ke atas peminjam. Maka, jika peminjam meninggal dunia, waris tidak perlu membayar satu sen pun ke atas rumah tersebut. Penting kan MRTA ni. Nilai MRTA pun bergantung kepada bank, setiap bank lain pengiraan nya. Tanya ler ejen bank tersebut ye.
e. MRTA dan lawyer fees untuk loan bank dimasukkan dalam loan atau peminjam perlu membayar sendiri ?
Ini pun berbeza untuk setiap bank. Ade bank, kedua-dua nya pun kita yang perlu bayar sendiri. Ader bank yang masukkan skali MRTA dan lawyer fees dalam loan. Dan ader jugak bank yang free untuk lawyer fees. So pandai-pandai la memilih bank maner yang bagi tawaran menarik yang boleh meringankan beban korang.
f. Berapa tahun 'lock-in-period- yang ditawarkan untuk bank ini ?
Lock-in-period ialah tempoh tahun di mana korang tak boleh jual atau re-finance untuk rumah tersebut. Jika korang still refinance atau jual sebelum tamat tempoh lock-in-period tu, korang akan dikenakan penalti (duit lagi). Skarang ni dah banyak bank offer lock-in-period 3 tahun. Dan ader jugak yang still 5 tahun. Try negotiate dgn bank.
Soalan-soalan di atas ni yang penting untuk ditanye, selainnya terpulang pada korang nak tanyer lain-lain lagi. Contohnya, berapa lama boleh tau status loan (approve atau tak setelah submit dokumen), untuk bank ni, brapa lama proses loan dan lain-lain lagi.
3 langkah-langkah di atas ialah step awal sebelum submit dokumen ke bank. Selepas dah kenal pasti rumah, dah berkenan dgn rumah sekian-sekian, dah wat pemeriksaan awal komitmen, then proceed ke langkah seterusnya :
Friday, December 3, 2010
Burger...ohh burger...
Dulu ku cukup pelik biler suamiku asyik beli burger kat 7 e area rumahku. Sedap sangat ker? hmm ader ler satu hari tu...nak gak cuber...ku pun memesan burger ayam...
Nak beli tu memang kene beratur..rasenyer setiap malam sangat-sangat bertuahler kalau gi beli tu terus dapat...tapi suami ku sangat ler penyabar kalau bab makan ni hehe...maser makan tu baru ler tahu aper rahsianyer...bagi ku rasenyer memang natural...ditambah dengan ader nenas...sayur banyak..sos n mayonis serasi bersama...bagi ku memang kalau makan skali nak lagi...bagi ku ler...
Balik dari Ipoh Hari Raya Haji bulan lepas ku n suamiku dah kempunan ler nak makan burger 7 e tu...nah hai...beratur panjang orang menunggu...hmm kempunan ler kami malam tu. Malam soknyer cuber lagi...alhamdulillah...tak ramei sangat..seperti biase...burger ayam utk ku...burger daging n benjo utk suamiku...tapi malam tu ku teringin sangat nak benjo jugak...so bertambah ler menu malam ku..2 ketul burger...huhu...maner ler tak sihat walafiat...
Sempat gak ku amik gambo gerai burger kat 7e tu...tapi kurang jelas..hujan renyai-renyai...
yang baju merah duduk di tembok tu tengah tunggu 2 benjo 1 burger ayam 1 burger daging...hehe
nama gerai tu Daily Burger...betul-betul sebelah 7 eleven taman seri gombak bawah...kitorang dok panggil burger 7 e jer...
Hehe...tak sabo nak makan...ecah dah tidur..tiba mase nak menikmati burger 7e...
Nampak memang biase jer...nyum...nyum...sedap ker ?
Nak beli tu memang kene beratur..rasenyer setiap malam sangat-sangat bertuahler kalau gi beli tu terus dapat...tapi suami ku sangat ler penyabar kalau bab makan ni hehe...maser makan tu baru ler tahu aper rahsianyer...bagi ku rasenyer memang natural...ditambah dengan ader nenas...sayur banyak..sos n mayonis serasi bersama...bagi ku memang kalau makan skali nak lagi...bagi ku ler...
Balik dari Ipoh Hari Raya Haji bulan lepas ku n suamiku dah kempunan ler nak makan burger 7 e tu...nah hai...beratur panjang orang menunggu...hmm kempunan ler kami malam tu. Malam soknyer cuber lagi...alhamdulillah...tak ramei sangat..seperti biase...burger ayam utk ku...burger daging n benjo utk suamiku...tapi malam tu ku teringin sangat nak benjo jugak...so bertambah ler menu malam ku..2 ketul burger...huhu...maner ler tak sihat walafiat...
Sempat gak ku amik gambo gerai burger kat 7e tu...tapi kurang jelas..hujan renyai-renyai...
yang baju merah duduk di tembok tu tengah tunggu 2 benjo 1 burger ayam 1 burger daging...hehe
nama gerai tu Daily Burger...betul-betul sebelah 7 eleven taman seri gombak bawah...kitorang dok panggil burger 7 e jer...Hehe...tak sabo nak makan...ecah dah tidur..tiba mase nak menikmati burger 7e...
Nampak memang biase jer...nyum...nyum...sedap ker ?
Nyumi...nyumi...aiseh..sejak diet ni dah lamer pendamkan hasrat makan burger ni lagi...tunggu yer..dah kurus nnt leh makan balik...pulak dah...
Subscribe to:
Posts (Atom)